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三分之一城市下跌,楼市没有想象的那么火

发布时间:2016/9/12 16:31:50 浏览次数:5974 来源:

2016年的楼市终将被记入历史。这一年,出现了离婚购房潮,看到了两分钟秒杀抢房,见证了一天N地王……


  然而,如果就此认为这是一个房价暴涨之年,显然犯了经验主义的错误。因为,你所看到的这些奇观盛状,几乎都出现在一二线城市。这些城市曝光度高,房价焦虑感强,舆论影响力占有优势,所以很容易被认为是全国楼市上涨的缩影。

  然而,一线二线代表不了全国楼市。它们的暴涨,反而会掩盖全国楼市严重分化、问题重重的真相。其实,大多数不在新闻关注之列的三四线小城市,房价非但没有出现暴涨,反而还在下行的边缘徘徊。

  要知道,这一年,政府有意放水,为楼市打埋伏。政策不断刺激,信贷不断放松,货币持续放水,资本纷纷入市,这些因素,共同构成这一波楼市暴涨的大背景。如果在这种背景下,一个城市的楼市都无法提振,那么届时信贷收缩、政策加紧之后,房价走势可想而知。

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  楼市分化:

  一二线暴涨,四五线下行

  我们用全国百城房价指数作为分析,统计发现,过去一年,100个大中城市中,房价下跌(包括不变)的城市有31个,接近总数的三分之一,而房价涨幅在5%以下(包括下跌)的城市有67个,超过三分之二,房价涨幅在10%以上的城市只有23个。

 

  在涨幅阵营中,几乎都是耳熟能像的热门城市,譬如深圳上海北京,再如南京合肥武汉。需要指出的是,随着一二线城市房价暴涨,周边城市房价随之水涨船高,最典型的代表是深圳周边的东莞惠州,北京周边的廊坊。

 

  正是这些城市的暴涨,让人感受到中国楼市的灼灼热浪。然而,放之于全国的大背景下,这类城市寥寥无几,所谓的热浪只属于某些人的狂欢。相反,在政策宽松背景下的横盘和下跌,更能传达出中国经济的真实信号。

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  下跌城市共同特征:

  经济低迷、库存量高

  房价下跌的城市,则有着一些共同特性。要么是经济衰退,人口外流严重,东北城市就是典型;要么是土地财政依赖度太高,从而大量卖地,导致库存居高不下,鄂尔多斯就是最著名的鬼城代表。

 

  如果经济衰退人口外流,无论政策如何刺激,政府如何托市,都无济于事。因为房价不可能建立在空中楼阁之上,即便是资本炒作,也不会随意拿黄金换土。

  譬如东三省,哈尔滨、沈阳、长春作为省会城市,虽然刺激政策频频,但房价还在去年基准线附近徘徊。以沈阳为例,为促进楼市复苏,沈阳先是提出大学生零首付购房,因引发争议而不了了之,接着提出大中专毕业生购房可用父母公积金,同时对于购房予以补贴。即便如此,也未能提振楼市。

  这里的大背景下,东北经济衰退,人口持续外流,房价失去上涨的基础动力。无论地方政府如何在土地供给上做文 章,也无论如何拿着财政到处补贴,都无法挽回这一颓势。这也再度说明,任何楼市上涨,必须要有经济基本面作为支撑,否则暴涨终究会回归暴跌。这个道理不仅适用于东北,同样适用于某些正在暴涨的一二线城市。

  至于小县城,更不会有前途。以前人口红利尚在,城镇化红利还很高,小县城能分享经济增长的一杯羹,如今经济转型,高端产业将成为未来经济主导,县域经济已经没有多大发展空间,由此导致不少县城大肆卖地,试图抓住房地产这根稻草,可惜缺乏实体支撑,库存居高不下。以经济与库存之间的此消彼涨,再过两年,这些地方也未必去的完库存。


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  楼市下一步:

  哪里最安全,哪里最危险?

  我们知道,制约房价涨跌,有短期因素和长期因素之别。短期看的是政策宽松、货币放水,以及土地供给与市场需求;长期则要看城市发展空间,经济增长前景和人口吸纳能力。

  用这两个标准来衡量,我们得出一个貌似怪异的结论:一二线城市房价暴涨,但其安全边际仍要高出四五线城市。

  这里的逻辑在于,一二线城市经济基本面良好,多数都有产业转型升级的预期,加上公共配套完善,吸引外来人口源源不断流入。

  而四五线城市和东北城市,人口红利尚存时,还能沾点荤腥,随着经济大环境下行,县域经济衰退,这些城市已无发展潜力。同样,人口增长不足,而流出态势只会加快,所以房价更是失去了前途。

  毋庸讳言。一二线城市永远比四五线城市有前途,但要分清的是,一二线的暴涨,到底是长期的经济和人口因素在发挥作用,而是短期的货币放水、人为制造短缺的影响,这对于未来的意义是完全不同的。