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房地产泡沫积聚 谁是下一个地王?

发布时间:2016/9/12 16:29:58 浏览次数:3970 来源:

地王现象在中国是一个特色的产物。地王其实并不可怕,可怕的是没完没了,逢拍必成地王,刚刚一个纪录产生,后面很快又被刷新了,那么8月份实际上就是这种情况。

  地王纪录轮番刷新

  我们看8月16号,广州市荔湾区华大物流地块拍卖,被谁拿下了呢?雅居乐。

  这个楼面价平均下来,就到了35200元/平方米;8月18号郑州的郑东新区有两块地拍卖,分别是被融创跟中国金茂拿下,折算下来楼面价,一个到了3.63万元/平方米,另外一个到了3.69万元/平方米,规模虽然不是特别大,但是单以楼面价计算的话,郑州的楼面价都已经超过了广州,这是一个匪夷所思的事情。

  当然跟上海的地王比,无论是广州还是郑州都是小儿科了。

  我们知道8月17号,上海静安区拍中兴社区的地块,大概有18家地产公司在竞争,举了426轮的牌,最后被融信拿下。大家算了一下呢110亿的总价,平均下来楼面价是10万元/平方米,那么如果说可售面积的话,是14.3万元/平方米,换句话来讲,溢价139%拿下了这个地块。

  拍卖当天晚上我正好在上海,我就碰到了原来准备给融信融资的银行的个金部的总裁兼上海分行的行长。一个晚上这个行长内心都是非常紧张的,很多人以为他可能是觉得风险比较大,但其实不是他担心的是融信会不会甩了它。

  一般的人总会认为,地王会有比较大的市场风险,但实际运作中间恰恰相反,每一个地王出现之后,往往一般都有其他的合作公司找上门去,要求跟它们合作,银行就更是这样,把土地现在基本上当做优质信贷资源,因为地王往往会集中社会的眼光、政府的资源,地王如果出事的话,你想非地王出事的概率可能就更大了。

  一个地王倒下去 另一个地王站起来

  地王实际上是中国政府在土地转让过程中间改革的一个产物。过去我们土地出让都是协议转让,所以基本上没有什么地王,但是后来为了避免土地出让过程中间的寻租现象,为了体现社会公平,所以推出了“招挂拍”这么一个概念,结果没想到正是因为“招挂拍”,所以土地进入拍卖市场时你举牌我举牌,这个价格就控制不住了,地王就是这么产生的。

  我印象中第一个地王,出现在2003年的北京,当时北京拍卖大兴黄村的一块土地,孙宏斌的顺驰公司举牌,以9.05亿的价格拿下了这块地。因为拿地王,所以孙宏斌开始受到地方政府的热烈欢迎,因为拿地王,地王周边的土地价值就会直线窜升,哪个地方政府不欢迎这样的开发商呢?但是这个事情来得快去得也快,2007年孙宏斌基本上资金就断裂了,顺驰公司呗香港路劲集团收购了,这种激进拿地王的做法,成为中国历史上第一个“消失”的地王。

  但是中国太大了,这一个地王倒下去,另外一个地王就站起来。

  同样是2007年,在长沙产生了一个名副其实的全国性的地王。当时长沙拍卖新河三角洲的一块地,这块地非常大,有380万平方米,来自北京的央企北辰实业(601588,股吧)以92亿的天价收入囊中,北辰拿到这块地之后也是非常紧张的,因为2007年7月份正好是资产价格泡沫顶峰的时候,其实它拿在了一个顶尖上面。

  北辰的这种紧张情绪,其实并没有维系多久,它就发觉市场发生了翻天覆地的变化。2009年中国政府推出了一个,4万亿的经济刺激计划,同时还有一个十大产业振兴计划,但是没有想到的是,十大产业是没有振兴起来,但是没有列入十大产业的房地产却是受益不浅,资金都曲线进入了房地产,导致房价暴涨,这不但拯救了包括北辰在内的这样的“老地王”在当年还造就了一批来自央企的“新地王”。

  2009年6月这个市场刚刚有复苏迹象的时候,中化集团旗下的全资子公司中化方兴就以40.6亿的代价拿下了北京市广渠路15号地块,成就了当时北京的新地王,当然也成就了一个著名的品牌就是金茂府。9月中海地产以总价70亿、单价22400多的价格拿到了上海两块地,使它成为当年全国楼面总价和单价的“双料地王”。

  这种状况实际上让中国政府有点坐立不安。那么到了2010年两会的时候,当时的总理温家宝就说,今年一定要坚决遏制部分城市房价上涨势头过快这种情况,但是没有想到得是,两会结束的第一天,就是2010年3月15号,北京的土地市场上一天涌现出三个地王,当时中央电视台的主持人在解读这些新闻的时候做了一个调侃,他说看来中国的房价“总理说了不算,总经理说了才算”。

  央企纷纷当地王,给国资委造成的压力也是相当大的。到了3月18号下午,国资委就召开新闻发布会,会上就宣布,除了中国保利、华侨城这样主营业务被认为是房地产的央企外,这个央企一共有16家,那么其他78家不以房地产为主营业务的中央企业一定要加速调整重组,把房地产业务剥夺出来,后来16家调整为21家,再后来, 再后来就没有后来了。

  地王背后还是资产荒

  历史上地王的确是来势汹汹,但是今年这一波尤其凶猛,挡都挡不住。以前地王就一块两块,拍个地王还是一个大新闻,现在情况成了每拍一块地都会创出新高,如果没有创出新高反而成了新闻。这种情况背后实际上是资产荒和全民炒房,中国经济已经房地产化,房地产已经金融化,这个从七月份的信贷指标上就能看出来。整个七月份信贷的新的增量只有4600多亿,来自房地产的呢是4500多亿,如果算上长线的房地产贷款的话,你就发现整个的实体经济的贷款数是负数增长。

  房地产地王的现象背后,说来说去还是钞票印多了,在资产荒的背景下,做什么都不挣钱,当然只有投资地产了,当所有的鸡蛋都往一个篮子里放的时候,谁都知道风险本身就是在不断的酝酿积聚,大家都知道房地产有泡沫,也都在说狼来了,但是狼过去一直没来,狼今天没来,不等于明天不来。